超详细!一张图让你了解上海新房购买全流程!

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对于很多人来说


买房都是Ta的人生目标之一


甚至终其一生,为之奋斗


那作为新手


第一次买房


难免不懂行情又不熟悉流程


担心某个环节有遗漏


没关系


给我一个的机会


我用一张图


让你详细了解


购买上海新房全过程

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01

看房、选房,确定房源

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买房前首先需要看看自己有没有购房资格。

例如沪籍、非沪籍,有没有达到社保连续缴费年限要求。

购买前先了解在售新房楼盘的具体情况,新盘应取得盖章生效的《商品房预售许可证》《准售房源公告及一房一价表》。

在上海,高层住宅基本结构封顶才可以报批预售证。

对中意的楼盘项目,可以去实地考察了解真实情况。

在看样板间时,需注意打量房间及户型,询问房屋管线位置等等,从而最终确定意向房源。


02

认筹

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认筹是开发商在销售楼盘过程中的前置流程,一般情况下,开发商会以购房优惠,如认筹金一万抵三万等方式,吸引购房者交一定金额的诚意金。

在楼盘正式开盘前,开发商会通知参加认筹的购房者到场,同时在开盘时具有优先选房的权利。

认筹注意事项:

认筹意向金费用,一般要求不能超过房源最低房价的20%

支付认筹意向金,才有参与摇号的资格。

必须保留银联pos单、收据必须有开发商盖章。

认筹早晚不影响摇号概率,所以不用着急排队。

认筹期限:取预证后7天内

认筹金额:以开发商要求金额为准

身份证明:认筹方身份证

认筹地点:售楼处

资产证明:存款证明、定期理财证明、股票基金证明等

付款方式:上产证人储蓄卡(信用卡不可用)


03

摇号选房

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第一步:开发单位向社会媒体通报开盘摇号选房的相关方案,并要通报相关政府部门,进行监督。

第二步:向广大购房者公布具体的开盘日期

第三步:按照相应规则来进行摇号选房

第四步:根据被摇到号的购房者批次先后进行选房,若确定选到的房号则进行认购定金支付,进行相关有效信息的登记,并收好购房款项通知单

参加摇号选房的购房者,一定要带好相应的相关证件,例如身份证、户口簿、结婚证、购买人的银行储蓄卡等,这些都是需要提前准备好的。


04

认购房源

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认购是指出卖人与买受人在签订合同前先行签订认购书,就房屋买卖有关事宜进行初步确认,并收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保。在法理上,一般称之为预约合同

签订预约合同的目的是约束双方订立本约。现实中常见的有:认购书、定购协议、预定协议等等。

无论哪种形式,一般都意在对进一步签订商品房买卖合同作出约定,并不会约定商品房的实质内容。

认购房源注意事项:

确定房源:包括主选房源备选房源

身份证明:上产证人员身份证、结婚证、户口本

付款周期:确认资金到位时间,避免违约

付款方式:认筹金转定金;上产证人储蓄卡(信用卡不可用)


05

正式签约

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期房需签预售合同


现房需签出售合同

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签约所需材料:户口本、身份证、结婚证、子女出生证明、定金合同、定金收据、非沪籍客户需提供5年社保或税单。

在签定时,一定要用相关部门所认定的规范文本,对于合同中的各项条款一定要准确、清晰,尤其是关于房屋面积付款金额、方式等等,当然对于签订合同的买卖双方身份、责任要明确,违约责任的约也要对等。


06

缴纳房款

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全款付清在这里就不多赘述了

主要和大家说一下贷款支付


关于首付:

首付就是买房时按标准比例第一次支付的最低比例款项,当然支付也可以高于这个额度,但是不能低于它,余下的从银行贷款(包括纯商业贷款、组合贷款、纯公积金贷款)。

付款方式:限上产证人储蓄卡(需与刷定金的储蓄卡相同)

付款时间:通常为房屋签署定金合同7日内(具体以与开发商协商为准)

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关于贷款:(须签订贷款合同)

贷款所需材料:身份证、结婚证、夫妻两人个人征信、公司开具的收入证明(敲章)、银行流水、购房网签合同、购房发票、贷款审批周期:1个月左右
(注意:收入证明或银行流水需覆盖月供的2.5倍以上)


07

办理过户

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若是现房需办理过户,期房无需


并且同时需办理抵押登记


办理过户所需材料:

身份证、结婚证、购房网签合同、购房发票、维修基金缴费单,办理周期:5个工作日

办理抵押登记材料:

贷款合同、本人身份证,办理周期:5个工作日后银行放贷


08

办理预告登记

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房屋预告登记是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时,为了限制债务人处分该不动产,保障债权人将来取得物权而作的登记。

如在商品房预售中,购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记,以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

办理预告登记之前还需办理前置备案,即查名下是否有房,是否限购。


09

房屋交接

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房屋交接很关键,购房者应认真检查房屋质量,同时要求发展商出具三书一证:《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋竣工验收证明书》和《入住许可证》。如果验房时发现任何问题,购房者一定要及时和开发商购房,协商解决方式。



10

缴纳契税

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新房在开发商拿到大产证后,业主需要交纳契税,办产证。商品房除了契税,还需要缴纳公共维修基金、物业费、停车位费等费用,各物业公司收费标准不一样,以各楼盘负责的物业公司的收费标准为准。

特别要注意的是,公共维修基金和契税的纳税凭证一定要保留好,这是办理产证的不可缺少的。


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上海瑞房新房

地址:上海市长宁区华闻国际大厦1213

瑞房网:www.ruifang.com


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